隱性收費、影響征信……經營貸換房貸暗藏諸多風險

調查動機

銀保監(jiān)會近日公布了8張行政處罰罰單，其中5張罰單處罰原因涉及個人經營貸款違規(guī)流入房地產市場、個人經營貸款制度不審慎等。

近年來，隨著國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場報價利率逐步走低，多家商業(yè)銀行的經營貸利率下調至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，且遠低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介活躍在推銷經營貸的前線，忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，聲稱可以省下一大筆利息。

然而，真有這樣的好事嗎？經營貸置換房貸背后隱藏著怎樣的風險？記者對此展開了調查。

“我們可以代辦‘轉貸降息’，對您來說特別合適?！苯?，家住廣東省廣州市的王蕊（化名）接到一名從事資金周轉服務中介的電話。對方稱，相對于目前的房貸利率，經營貸利率低至3.2%左右，若選擇置換，每年可為她省下上萬元貸款利息。

王蕊心動了。去年，她買了一套二手房，總價約250萬元，純商業(yè)貸款利率5.5%，月供超過8000元，感覺到壓力特別大。在聽到中介介紹的“經營貸置換房貸”辦法時，王蕊很快來了興趣。中介告訴她，經營貸是商業(yè)銀行針對中小企業(yè)或個體工商戶推出的貸款產品，目的在于減輕企業(yè)從事商業(yè)經營活動時的負擔，“房貸轉經營貸，都是通過正規(guī)銀行放款的，絕對安全”。

據(jù)了解，辦理經營貸的基本條件，申請人必須是一家企業(yè)的法定代表人或者最大股東，且該公司經營資質要達到一年以上。目前市場上很多中介對于不符合資質的貸款人也宣稱，通過一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢、省下錢。

然而，記者近日調查發(fā)現(xiàn)，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續(xù)還有一系列未知風險，比如擾亂金融市場秩序、可能會對購房者征信產生不可逆的影響等。

暗箱操作以貸換貸

宣稱降低還貸成本

記者采訪發(fā)現(xiàn)，有不少人收到過金融中介、房地產中介的推銷短信或電話，稱可以通過經營貸置換房貸達到降息目的。

據(jù)了解，經營貸主要用于支持小微企業(yè)和個體工商戶的經營發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下，一些銀行甚至可以做到3%左右，低于房地產市場首套房尤其遠低于二套房利率。

一位銀行內部人士告訴記者，小微企業(yè)在申請經營貸時，銀行會要求企業(yè)營業(yè)執(zhí)照至少滿一年，有實際經營地點，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產要結清之前的貸款。

但這些限制條件在一些中介看來并非難事。

北京市某房地產中介公司貸款專員李女士向記者介紹，房貸通常通過以下操作手法轉換成經營貸：假如你手上有200萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，中介會先把還房貸的錢借給你，你還清房貸后，房產得以解押。之后，中介會讓你以該房產作為抵押物向銀行申請經營貸款，等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務。最后，你名下?lián)碛薪洜I貸，同時按期支付經營貸的利息。

“與房貸相比，經營貸都是先息后本，每個月還的都是利息，還貸壓力會小很多。”李女士說，“如果名下沒有公司，我們會負責幫你辦，經營流水、地點等資料也能操作，銀行審核基本都能過，后續(xù)也不會有風險，只需要付一定的手續(xù)費即可，手續(xù)費一般是貸款額的1%左右。”

隱性收費不可小覷

實際負擔可能增加

“轉貸降息”，這個宣稱能減少數(shù)十萬元利息的誘惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介溝通后，記者了解到，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續(xù)還有一系列未知風險。

“以貸款金額200萬元、經營貸貸款時間5年計算，中介費至少要2萬元，過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需要8萬元左右，粗略估算辦經營貸成本就要超過10萬元?！眮碜园不帐∷拗菔械姆康禺a中介牛奇（化名）介紹道。

他舉例稱，若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計算，200萬元房貸每月月供1.25萬元，利息總額175.65萬元；假如5年期經營貸年化利率3.7%，每月月供6167元?？瓷先ッ吭略鹿┛梢怨?jié)省6333元，卻忽略了本金帶來的壓力，經營貸先息后本，前面償還的都是利息，5年后需一次性歸還本金200萬元，到時如果一下子拿不出這么多錢怎么辦？

“相比于房貸長達二三十年的還貸款周期，經營貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增。如果沒有足夠的現(xiàn)金流支撐，購房者就要面臨違約風險。雖然可以走新一輪流程重新貸款，但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來政策有變或貸款收緊，能否重新獲得貸款也是未知數(shù)?！迸Ｆ嬲f。

“在經營貸置換房貸過程中，一些中介只告訴購房者好處，而選擇性不說存在的風險，甚至在運作過程中提出增加服務費。購房者真得三思而后行。”牛奇告訴記者，如果條件允許，正常通過銀行提前還房貸，要比用經營貸置換房貸更安全、更省錢。

值得注意的是，記者調查發(fā)現(xiàn)，目前想提前還房貸也不容易。

來自北京市豐臺區(qū)的王潔（化名）去年8月購入一套房產，貸款260萬元。最近她想提前還款，卻發(fā)現(xiàn)通過銀行App申請線上提前還貸業(yè)務時困難重重，銀行工作人員解釋稱“系統(tǒng)升級出現(xiàn)bug”，需要和銀行預約線下提前還款。

來自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遇到了類似問題。記者還注意到，即便能夠成功申請到提前還貸，流程也很復雜，如果銀行不支持App或網(wǎng)站辦理，那么線下辦理流程更煩瑣，有時需要花費幾個月時間。

短貸長投違反約定

或存在流動性危險

對于購房者來說，經營貸置換房貸，雖然表面上看能降低資金成本，但可能會對自身征信產生不可逆的影響。

“在許多中介的運作下，經營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續(xù)貸行為，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，接受一次審核。風險恰恰藏于其中，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經不住多次審查?！迸Ｆ嬲f。

華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認為，將經營貸置換為房貸，以獲取利差，違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途，借款人未經貸款銀行同意，將經營用貸款挪作購房，依據(jù)民法典相關規(guī)定，貸款銀行有權提前收回貸款或解除合同。

“貸款銀行提前收回貸款，購房人的還款壓力會大幅增加。因經營貸期限較短，購房貸款期限長，經營貸轉房貸會造成短貸長投，這會給購房人形成流動性危險?！睏钋诜ㄕf。

北京瀛和律師事務所律師胡云云告訴記者，國家明令禁止企業(yè)經營貸資金進入樓市，中國銀保監(jiān)會多次下發(fā)通知“禁止經營類貸款違規(guī)進入樓市”。經營類貸款進入樓市后一旦被查處，銀行可能會收回貸款，影響個人征信，甚至有被認定為貸款詐騙或合同詐騙的風險。

刑法規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

為了維護房地產市場健康發(fā)展，防止經營貸違規(guī)流入樓市，有關部門一直在行動。

2021年7月28日，中國銀保監(jiān)會辦公廳等聯(lián)合印發(fā)《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，要求銀行機構加強借款人資質核查，加強經營用途貸款“三查”，落實各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業(yè)發(fā)放經營用途貸款。

與此同時，從去年下半年開始，金融監(jiān)管部門有序調整樓市金融監(jiān)管政策，全國房貸利率進入調降期。尤其今年以來，央行多次下調貸款市場報價利率并降低房貸利率下限，推動全國各地房貸利率大幅度調降。

“監(jiān)管部門應加強貸款信息共享，及時了解經營貸款的具體流向，發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產市場的，要立即查處，并予以處罰，包括拉入貸款黑名單等征信措施。銀行要關注客戶資金流向，對可疑的資金流動，要及時向監(jiān)管部門報告，對于違規(guī)流入的，該提前收回的，應提前收回經營貸。中介及購房者要有守法、守紀的觀念，不貪圖小利而違規(guī)違法?！睏钋诜ㄕf。

責編：周曉明

來源：法治日報